청약 경쟁률이 갈수록 치열해지는 가운데, 무주택 실수요자라 하더라도 당첨을 보장받을 수 없는 현실입니다. 특히 수도권 및 주요 도시에서는 평균 당첨 가점이 60점대를 넘나들고 있어, 단순한 정보 수집으로는 경쟁에서 우위를 점하기 어렵습니다.
청약 가점제는 ‘가점 높은 사람이 당첨되는 구조’인 만큼, 어떻게 하면 점수를 전략적으로 끌어올릴 수 있는지가 가장 중요한 핵심이 됩니다. 이 글에서는 청약 가점 항목을 중심으로 구체적인 인정 기준과 점수 계산 방식, 자주 발생하는 실수, 그리고 실제로 점수를 올릴 수 있는 세부 전략까지 꼼꼼히 안내해드리겠습니다.
1. 청약 가점제란? 당첨을 결정짓는 점수의 정체
청약 가점제는 아파트 일반공급 물량에서 경쟁이 발생할 경우, 추첨 대신 점수제 방식으로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 2007년 도입 이후 꾸준히 강화되어 왔으며, 현재 수도권을 중심으로 대부분의 아파트 일반공급은 이 가점제 방식을 따르고 있습니다.
민간분양 일반공급은 대개 전체 공급 물량의 75퍼센트 이상이 가점제로 공급되며, 공공분양은 이 비율이 100퍼센트에 달하기도 합니다. 결국 청약에서 가점이 높다는 것은 곧 당첨 가능성이 높다는 것과 직결됩니다.
1.1 일반공급에서 가점제가 적용되는 이유
가점제가 도입된 가장 큰 목적은 무주택 실수요자에게 주택을 우선적으로 배정하기 위해서입니다. 단순 추첨제의 경우 주택을 이미 소유한 사람이 다시 당첨되는 경우가 발생해 사회적 불만이 많았습니다. 이를 보완하기 위해, 일정 조건(무주택, 장기간 통장 보유, 부양가족 많음 등)을 갖춘 사람에게 우선권을 부여하는 방식으로 제도가 바뀐 것입니다.
즉, 청약 가점제는 주택 구매 이력이 없는 사람일수록, 오랜 기간 무주택을 유지해온 사람일수록, 가족을 많이 부양하는 사람일수록 유리하도록 설계되어 있습니다.
단순한 제도적 원칙만 알아서는 부족하며, 항목별로 실제 점수를 얻기 위한 조건과 사례까지 파악해야 실전에서 경쟁력을 갖출 수 있습니다.
1.2 총 84점, 항목별 점수 구조 간단 정리
청약 가점제는 총 84점 만점입니다. 이 점수는 아래의 세 가지 항목을 기준으로 산정됩니다.
| 항목 | 최대 점수 | 주요 조건 |
| 무주택 기간 | 32점 |
만 30세 또는 혼인한 날부터 주택을 소유하지 않은 기간
|
| 부양가족 수 | 35점 |
주민등록상 동일세대이며 실거주 중인 직계가족
|
| 청약통장 가입 기간 | 17점 |
통장 개설 후 유지 기간 (해지 시 초기화)
|
이 중에서도 부양가족 수 항목이 가장 점수 폭이 크며, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간 역시 장기적으로 점수 차이를 만드는 주요 요소입니다. 특히 청약통장은 단순히 가입만 해서는 안 되고, 해지 이력 없이 꾸준히 유지해야 점수가 인정됩니다.
청약 가점제는 이처럼 단순히 ‘점수가 높다’가 아니라, 어떤 항목에서 점수를 어떻게 관리했느냐에 따라 실제 경쟁력이 달라지는 구조입니다.
2. 청약 점수를 올리는 항목별 전략
이제부터는 각 항목별로 구체적인 점수 산정 방식과 실제 점수 상승을 위한 전략을 살펴보겠습니다. 항목은 총 세 가지이며, 각각 조건과 변수들이 많기 때문에 세부적인 기준과 예시를 기반으로 접근하겠습니다.
2.1 무주택 기간: 계산 기준과 인정되지 않는 사례
무주택 기간은 ‘주택을 소유하지 않은 상태를 유지한 기간’을 의미합니다. 여기서 중요한 점은 단순히 집이 없는 상태가 아니라, 공식적으로 인정되는 무주택 상태여야 점수에 반영된다는 점입니다.
기준 시점은 만 30세 또는 혼인한 날 중 빠른 날부터 계산됩니다.
즉, 미혼이라면 30세 생일이 지난 다음 날부터 무주택 기간으로 인정되며, 혼인했다면 혼인신고일 이후부터 계산됩니다.
점수는 아래와 같이 산정됩니다.
| 무주택 유지 기간 | 가점 |
| 1년 이상 2년 미만 | 2점 |
| 2년 이상 3년 미만 | 4점 |
| ... | ... |
| 15년 이상 | 32점 |
하지만 실무에서는 점수가 인정되지 않는 예외 사례가 많습니다.
점수 미인정 대표 사례
- 상속받은 주택을 3개월 이상 보유한 경우
본인의 의지와 상관없이 상속으로 주택을 취득했더라도, 이를 3개월 내에 처분하지 않으면 무주택 기간이 끊기게 됩니다. - 부모 명의의 주택을 일시적으로 본인 명의로 등기한 경우
사업자 등록이나 전세보증금 반환 등을 위해 명의 이전을 한 경우에도 주택 소유 이력으로 간주됩니다. - 세대 분리 후 주택 소유
예를 들어 부모와 세대를 분리한 다음 주택을 보유하게 된 경우, 이전까지의 무주택 기간은 인정되지 않습니다. 세대분리는 무주택 기간 초기화 시점이 되기 때문입니다.
점수 상승 전략
- 상속받은 주택은 3개월 이내 처분하기
불가피하게 주택을 취득한 경우에는 매도 계약일, 등기 이전일 등을 명확히 하여 무주택 유지 조건을 입증해야 합니다. - 임대주택 거주는 무주택 인정
공공임대주택, 국민임대 등은 주택으로 보지 않기 때문에, 거주 기간 동안 무주택 기간으로 인정됩니다. - 세대 분리 시기 신중히 결정하기
부모와의 세대분리는 청약 신청 시점에 따라 오히려 손해가 될 수 있으므로, 청약 시기와 연계해 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다. - 국토교통부 청약홈에서 무주택 기간 확인
공식적으로 인정되는 무주택 기간은 청약홈에서 조회 가능하며, 등기이력과 일치하지 않을 경우 이의 신청이 가능합니다.
2.2 부양가족 수: 가족 수 늘리기 전략과 인정 조건
부양가족 수 항목은 최대 35점으로, 가점제에서 가장 큰 비중을 차지합니다. 부양가족 수는 같은 세대 내에 거주하고 있는 직계 가족 수를 의미하며, 단순한 가족 구성과는 다릅니다.
인정 조건은 다음과 같습니다.
- 주민등록상 같은 세대에 포함되어 있어야 함
- 실제 거주하고 있어야 함
- 인정 대상: 배우자, 자녀, 부모, 미혼 형제자매, 조부모(부모 사망 시)
반영 점수 예시
| 부양가족 수 | 가점 |
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| ... | ... |
| 6명 이상 | 35점 |
점수 미인정 주요 사례
- 부모님과 실제로 함께 살지만 전입신고가 되어 있지 않은 경우
실거주 여부는 등본상 주소지 기준으로 판단하므로, 전입신고가 누락되면 부양가족으로 인정되지 않습니다. - 배우자와 세대가 분리되어 있는 경우
법적 혼인 관계라도 주민등록상 세대가 다르면 가점에서 제외됩니다. - 자녀가 출생했으나 세대 등록이 안 된 경우
출생신고 후 즉시 세대 등록이 필요하며, 병원이나 산후조리원에 등재된 상태로는 점수 산정이 불가합니다.
점수 상승 전략
- 부모님 전입신고 후 3년 이상 실거주 유지
3년 이상 함께 거주할 경우 부양가족으로 안정적으로 인정되며, 세대 분리 전후 이력을 꼼꼼히 관리해야 합니다. - 출생 즉시 자녀를 세대에 등록
자녀는 출생과 동시에 주소지를 동일세대로 등록해 점수에 포함되도록 합니다. - 미혼 형제자매와 공동 세대 구성
단, 형제자매가 결혼하거나 다른 세대로 이동하면 자동 제외되므로 세대 구성 변경 시 주의해야 합니다. - 세대 합가 전략
청약 준비 초기에 부모님, 자녀와의 합가를 고려해 세대 전입 및 주소지 통일을 진행하면, 장기적으로 안정적인 점수 확보에 도움이 됩니다.
2.3 청약통장 가입 기간: 가입만으로는 부족한 이유
청약통장 가입 기간은 최대 17점까지 반영되며, 일정 기간 이상 통장을 유지해야 점수를 인정받을 수 있습니다. 하지만 단순히 청약통장을 개설한 것으로 끝나는 것이 아니라, 실제 유지 이력과 납입 상태에 따라 점수가 달라지기 때문에 관리가 중요합니다.
점수 산정 기준은 다음과 같습니다.
| 가입 기간 | 점수 |
| 1년 이상 2년 미만 | 2점 |
| 2년 이상 3년 미만 | 3점 |
| 이후 매년 1점씩 증가 | |
| 15년 이상 | 17점 |
일반적인 경우 10년 이상 청약통장을 유지하면 약 12~14점 수준의 점수를 받을 수 있습니다. 하지만 중간에 해지하거나, 이체 이력 등이 누락되면 점수 산정에서 손해를 볼 수 있습니다.
점수 손실이 발생하는 대표 사례
- 청약통장 해지 후 재가입한 경우
예전 통장 가입 이력은 인정되지 않고, 최근 가입일 기준으로 점수가 계산됩니다. 이로 인해 10점 이상 손실이 발생할 수 있습니다. - 납입 내역 없이 통장만 보유한 경우
실제 예치금이 일정 수준 이상 납입되지 않은 경우, 지역별 청약 자격 요건을 충족하지 못해 청약 자체가 불가능해질 수 있습니다. - 은행 간 이전 시 이력 누락
통장을 다른 금융기관으로 이체할 경우, 납입 기록이 청약홈에 정상 반영되지 않아 가입 기간이 짧게 인식될 수 있습니다.
점수 상승 전략 및 관리 팁
- 절대 해지 금지
기존 통장을 해지하면 지금까지 쌓아온 가입 기간이 무효화되므로, 어떤 경우에도 해지를 피하는 것이 좋습니다. - 매달 일정 금액 이상 납입 유지
일반적으로 주택청약종합저축은 매달 10만원씩 꾸준히 납입하면 인정됩니다. 청약 자격 충족을 위한 예치금 조건은 지역마다 다르므로, 본인이 지원할 지역의 예치 기준을 사전에 확인해야 합니다. - 이체 전 납입 이력 캡처 또는 확인서 출력
타 은행으로 청약통장을 옮기기 전에 기존 은행에서 납입 내역서를 출력하거나 청약홈에서 이력 확인을 해두는 것이 안전합니다. - 청약홈에서 가입 기간 실시간 확인
국토교통부 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)을 통해 현재 인정되는 가입 기간과 납입 내역을 수시로 확인하여 오류 여부를 점검할 수 있습니다. - 예치금 기준 자동 달성 설정 활용
일부 은행은 자동이체를 통해 예치금 기준을 맞추도록 설계된 상품이 있으므로, 이를 활용하면 관리 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 실전 예시로 보는 점수 상승 방법
구체적인 점수 상승 전략을 이해하기 위해, 가상의 사례를 통해 어떻게 점수를 관리하고 올릴 수 있는지 실전 예시로 정리해보겠습니다.
사례: 39세 직장인 B씨의 청약 가점 구성
- 무주택 기간: 만 30세 이후 9년 무주택 유지 → 20점
- 부양가족 수: 배우자, 자녀 2명 → 20점
- 청약통장 가입 기간: 14년 이상 유지 → 16점
- 총 가점: 56점
B씨는 청약 가점 56점으로 서울 외곽 지역 및 경기 북부 지역 청약에서는 실질적인 당첨 가능성이 있는 수준입니다. 하지만 서울 주요 지역에서는 평균 가점이 65점 이상이므로, 부양가족을 추가로 확보하거나 무주택 기간을 늘리는 등 전략 보완이 필요합니다.
사례 분석 및 전략 조언
- 무주택 기간이 10년에 가까우므로 2년 이상 더 유지해 24점 이상 확보 가능
- 자녀 출산 또는 부모님 전입을 통해 부양가족 수 1명만 추가해도 +5점 가능
- 청약통장은 최대점수(17점)까지 1년만 더 유지하면 추가 점수 가능
위 사례처럼, 소폭의 전략 조정만으로도 5~10점의 상승이 가능하며, 이는 당첨 확률에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
4. 자주 하는 실수와 가점 손실 사례
청약 가점 계산 과정에서 많은 사람들이 예상하지 못한 실수로 점수를 잃는 경우가 많습니다. 아래는 실제 사례를 기반으로 한 실수 목록입니다.
4.1 주택 명의 이전으로 무주택 기간 초기화
많은 분들이 전세보증금 반환이나 상속 등의 이유로 일시적으로 주택을 명의 이전한 후에도 무주택 상태라고 착각합니다. 그러나 청약 가점제에서는 1일이라도 주택을 본인 명의로 소유한 이력이 있다면 무주택 기간이 그 시점부터 새로 시작됩니다.
특히 상속으로 주택을 받는 경우, 3개월 이내 매도하지 않으면 무주택 기간 전체가 끊어지며, 본인의 청약 전략이 무너질 수 있습니다.
4.2 부모님 전입신고 누락으로 부양가족 미반영
같이 거주 중인 부모님이 있더라도 주민등록상 주소지가 다른 경우, 즉 전입신고가 누락되면 부양가족 점수에서 제외됩니다. 실거주 여부는 청약 시 인정되지 않으며, 등본상 동일세대 여부가 기준입니다.
같은 실수로, 혼인 후 배우자와 주소지가 다를 경우에도 부양가족에서 제외되므로, 청약 신청 전 가족 구성원들의 세대 정보와 주소지를 반드시 점검해야 합니다.
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5. 마무리 정리: 지금 당장 점검해야 할 3가지
청약 가점 전략은 단순히 오랫동안 청약통장을 들고 있는 것만으로 완성되지 않습니다. 세 가지 핵심 항목을 점검하고, 실수를 줄이며, 전략적으로 조건을 맞추는 노력이 필요합니다.
5.1 청약 점수 체크리스트
- 무주택 기간은 공식 기준으로 끊김 없이 유지되고 있는가?
- 부모님, 자녀 등 부양가족은 동일 세대이며 실거주가 맞는가?
- 청약통장은 해지 없이 유지되고 있으며, 가입 기간과 납입 내역이 문제없는가?
5.2 세대 구성, 통장 유지 상태 확인하기
청약홈에서 본인의 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간을 조회해 실제 반영 점수를 확인해보시기 바랍니다.
청약 당첨은 준비의 결과입니다. 제도적 기준을 충족시키기 위해 어떤 점을 보완해야 할지 점검하고, 지금부터 전략적으로 대응하는 것이 가장 현실적인 당첨 전략입니다.
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FAQ(질문과 답변)
Q1. 무주택 기간은 어떤 서류로 증명하나요?
A1. 무주택 기간은 청약홈에 등록된 등기기록과 주민등록등본, 가족관계증명서 등을 통해 자동 산정되며, 이의가 있을 경우 과거 등기사항증명서, 매도계약서, 전입신고 이력 등을 제출해 소명할 수 있습니다.
Q2. 세대 분리 후 다시 합가하면 무주택 기간이 복구되나요?
A2. 아닙니다. 세대 분리 이후 주택을 소유한 이력이 있다면 이전 무주택 기간은 복구되지 않으며, 분리 시점부터 무주택 기간이 다시 계산됩니다. 세대분리는 신중히 계획해야 합니다.
Q3. 직계존속과 세대는 같지만 실제 거주지가 다른 경우도 부양가족으로 인정되나요?
A3. 아니요. 청약 가점제에서는 동일 세대이면서 실제 거주까지 해야 부양가족으로 인정됩니다. 전입신고는 물론, 실거주 증빙이 필요한 경우도 있어 주소지 일치는 필수입니다.
Q4. 청약통장을 10년 이상 유지했는데 중간에 납입을 안 한 달이 있어요. 점수에 영향 있나요?
A4. 점수 자체는 청약통장 개설일부터 계산되기 때문에 영향을 받지 않지만, 예치금 기준 미달로 청약 자격 자체가 제한될 수 있습니다. 정기적인 납입이 권장됩니다.
Q5. 청약통장을 다른 은행으로 이전하면 가입 기간이 줄어드나요?
A5. 은행 간 이전 자체로 가입 기간이 줄어들지는 않지만, 시스템 이관 과정에서 납입 기록 누락이 발생할 수 있습니다. 이전 전후 청약홈에서 반드시 가입 기간과 납입이력을 확인하는 것이 안전합니다.
Q6. 자녀가 출생했는데, 세대 분리된 상태입니다. 부양가족으로 포함되나요?
A6. 포함되지 않습니다. 자녀를 부양가족으로 포함시키기 위해서는 동일 세대에 등록돼 있어야 하며, 주소지를 일치시켜야 점수가 인정됩니다.
Q7. 무주택 기간 계산 시 임대주택에 거주한 것도 포함되나요?
A7. 포함됩니다. 공공임대, 국민임대, 행복주택 등은 주택 소유로 간주되지 않기 때문에 무주택 상태가 유지되며, 해당 기간은 무주택 기간으로 인정됩니다.
Q8. 부모님을 최근에 전입신고했는데, 바로 부양가족으로 반영되나요?
A8. 반영은 가능하지만, 전입 후 최소 3년 이상 실거주를 유지해야 안정적으로 인정받을 수 있습니다. 특히 공공분양의 경우 거주 기간 조건이 강화되므로 장기 거주가 유리합니다.
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